離婚に伴う不動産の財産分与でお悩みの方へ

RikonSale of real estate 離婚時の財産分与における
不動産売却

不動産は現金のように簡単に分けられるものではないからこそ、離婚時の財産分与で大きな問題になりがちなポイントになります。実際に分割する場合は評価が複雑になり権利関係も絡みますので専門的知識が必要です。

そこでよりわかりやすく財産を分けるために不動産を売却し現金化する方法が取られます。原則的には売却により手元に残ったお金を夫婦で折半することになりますが、分割の割合は双方の合意により決定します。話し合いの末、割合が変化しますし極端な話では片方が全額を受け取るといった可能性もございます。

いずれにせよ、離婚後に揉めることがないように不動産はわかりやすく現金化し分割しやすいようにしておく方が懸命です。

ご夫婦で住宅ローンを組み際は合算収入で申し込み、夫が名義人・妻が連帯保証人となるケースが少なくありません。このケースでは夫が所有権を保持しており、妻は何か合ったときの連帯保証をしている形になります。つまり、原則的には夫が毎月ローンの支払いをしている状態が続くのであれば妻は支払い義務がありませんから仕事を辞めてもかまいません。

しかし離婚された場合は不動産を保持したままではなく、売却した方がスムーズに話がすすみます。所有権が50％ずつであるならば離婚前の売却も可能なのでぜひご検討ください。

夫婦で物件を購入される例としてペアローンで住宅ローンを組んでいるケースもあります。この場合は夫も妻も債務者であり、所有権もそれぞれ保持しています。結婚関係が持続している状態であれば、連帯債務は夫婦ともに住宅ローン控除を受けることができますのでメリットのある選択です。

しかし離婚をされた場合、夫の連帯保証人のままであることはリスクを伴います。気持ち的にも保証人を続けたくないとすらお思いになるはずです。しかし契約上は離婚をしても保証人のままとなりますので、元夫が何らかの理由で支払いできない場合は元妻が支払わなくてはいけなくなります。

こういったリスクを回避するためにも、連帯保証で購入された物件に残債があるケースではなるべく早い段階で契約を確認して必要であれば売却して完済してしまう方が得策です。

Rikonbefore selling 売却の前に調べておきたいこと

離婚に伴う不動産売却では現状を明らかにすることが大切です。事前に調べておくべきポイントをまとめておきます。

離婚に伴う不動産売却では、売却タイミングは離婚後に行うのが原則です。というのも、離婚前に売却して財産を分割してしまうと、財産をもらう側に贈与税が課せられてしまうからです。たとえば夫が名義人で妻が保証人である場合、財産を受け取るのは妻となりますから、妻側に余計な贈与税がかかって不公平になります。

離婚後であれば財産分与になるため贈与税がかからないので、売却タイミングは離婚後が原則になります。

オーバーローンとは、不動産売却金額が住宅ローン残債を下回っている状態のことを言います。つまり、不動産を売却してもローン完済ができない状態です。

オーバーローンの場合は通常の売却とは違い任意売却という形になり、債権者との交渉などが必要になります。全額返済できない場合は信用情報機関に事故情報が掲載されるため（いわゆるブラックリストに載る）、一定期間クレジットカードの新規作成や金融機関からの融資が受けられなくなります。たとえば離婚後に新たなスタートをきるために住宅ローンを組んで家を買う、といったことはできません。

ちなみに、オーバーローンであっても貯金やそのほか財産などを現金化して住宅ローンを完済できるのであれば、通常の売却と同じ扱いになりブラックリストに載ることはありません。