RerutnsAny problem こんなお悩みを
お持ちではありませんか？
- 本業が忙しくて賃貸管理まで手が回らないので手放したい
- 収益・投資物件を相続し売却を検討しているがどうすればいいかわからない
- 収益物件を所有しているがうまく活用できないので現金化して他のことをやりたい
収益・投資物件を所有されていて、このようなお悩みやお困りごとがございましたらぜひリアルターまでご相談ください。当社だけの独自ネットワークを駆使してスムーズに売却できるように全力でサポートいたします。
Rerutnssupport the sale 収益・投資物件の売却を
リアルターがサポートいたします！
リアルターは収益・投資物件の売却に自信があり、売主様のご希望を叶えるためのさまざまなサポートが可能です。
当社はこれまでの活動を通して多くの不動産投資家たちとつながりがあります。たとえば小嶌大介氏が率いるビンテージクラブメンバーや木下たかゆき氏が率いるクラブジャイアンメンバーと連携を取ることができ、収益・投資物件を計画的に売却することができます。
一般的に収益物件は再販業者が仕入れたがる物件のため、レインズに登録しないことが少なくありません。しかしそれでは末端価格でも買いたいと思っている見込み客を取り込むことができないのも事実です。そこで当社では不動産のプロ集団に向けて、収益物件であってもレインズに登録することで、幅広く購入希望者を募ります。
また、リアルターは日本最大級の投資物件サイトである「楽侍」に加盟しています。投資物件に興味のある見込み客の興味をひくことができますので、よりスムーズで条件の良い物件売却を期待できます
このように当社では多くのつながりを持ちさまざまな取り組みを行うことで売主様を最大限にサポートいたします。収益・投資物件の売却でお悩みでしたら、ぜひお気軽にご相談・お問い合わせください。
RerutnsBefore selling 収益・投資物件を
売却する前に
知っておきたいこと
収益・投資物件はうまく活用すれば毎月大きな利益をあげられるものです。しかし空室リスクや物件そのものの価値が下がるリスクがあるため活用できていない場合は売却を検討すべきです。
収益・投資物件を売却する上で知っておきたいことをご紹介します。
収益・投資物件を売却する
3つのメリット
現金化できる
収益・投資用物件をうまく売却できれば現金化することでさらに収益性の高い投資物件に投資することが可能です。長期的に保有してじっくり利益を得ることも考え方のひとつですが、資金効率を考えるならばタイミングよく売却した方が収益機会を失わず継続的に運用できます。
維持費が不要
物件は長年所有していれば劣化に伴うメンテナンス費用や税金などの維持費が必要になります。また、水道光熱費や定期的な清掃などの管理費もかかることでしょう。誰も住んでおらず使っていない物件であれば、それはランニングコストだけがかかる赤字物件です。
維持・管理費の負担をなくすためにも適切なタイミングで売却していきましょう。
値下がりリスクの回避
投資物件の価格は購入時の価格以上で売却できるとは限りません。物件自体に問題がなかったとしても、相場は常に変動していますので市況の変化により下落するリスクもあります。そういった兆候が見られた場合は早めに利益を確定または損切すべきです。そういった意味で、収益・投資用物件の売却は、大幅な値下がりリスクの回避ができるというメリットがあります。
収益・投資物件を売却する
ベストなタイミングは？
大規模修繕が行われるタイミング
投資用に購入したマンションで外壁塗装や耐震補強などの大規模修繕が行われるタイミングは物件を売却するか否かを見極めるチャンスです。大規模な修繕にかかる費用の方が予測される売却益よりも高いならば、この時点で売却した方が出費も少なく済みます。逆に修繕にかかる費用が売却益よりも安く抑えられるのであれば、そのまま保有して修繕完了後に売却した方が利益がでる可能性がでてきます。
また、物件の築年数も売却を判断する基準になります。マンションは築5年を過ぎたあたりから価値が下がり始め、築21年以上になるとほとんど変わらなくなる傾向にあります。つまり、築6～15年くらいのマンションは価格が下落傾向にあるため売りどきになるのです。
物件価値が上昇しているタイミング
収益・投資物件の価値は社会や経済の環境に大きく左右されます。たとえば景気回復や物価の上昇などにより経済が大きく発展するタイミングは物件価格も高くなりやすいため高額売却できる可能性がアップします。他にも地域で再開発などの都市計画が持ち上がっていれば価格が上がりやすくなります。
収益・投資物件を保有しているならば、経済や地域の動向にアンテナを張っておきましょう。また、基準地価や公示価格のチェックや管理を任せている不動産会社に定期的な査定をしてもらうのもありです。
満室のタイミング
所有しているマンションが常に満室をキープしている、または空室がでてもすぐに次の入居者が決まるといった状態であれば急いで売却する必要はありません。安定した収益を出せていればそれに越したことがないからです。
しかし空室が目立つようになり、次の入居者が見つかりにくいなどといった場合は所有物件の競争力が落ちている可能性があり、売却のタイミングになるかもしれません。
長期保有すると決めているのであれば、一時的に賃料を下げて様子を見るなどの方法もあります。しかし家賃を下げることは売却価格にも影響しますので安易にとる手段ではありません。地域の競合物件や市場動向なども確認して総合的に見た上で売るべきだと判断したならば、なるべく満室に近い状態で売却をしていきましょう。
価格査定について
一般的な居住用物件の場合は「取引事例価格」が査定の基準になります。一方で収益・投資物件の場合は取引事例価格だけでなく、「収益還元価格」が使われます。収益還元価格とはマンションやアパートなどの賃料収入の収益をもとに算定し、年間賃料収入を還元利回りで割って計算します。還元利回りはその地域や物件ごとに想定される利回りのことでキャップレートという言い方もされます。条件が似ている物件の利回りをもとに算出したり、不動産会社が公表するデータを参考に算出したりします。
たとえば年間家賃収入が1000万円の一棟マンションだとすれば、築年数が新しく駅近などの好条件であれば4％として2億7000万円、築年数が古いまたは条件が平凡である場合は6％で1億8000万円といった形になります。
とはいえ、実際に収益還元価格のみによって査定されることはほぼありません。市場動向や不動産の需給バランス、資金の流れなども考慮されなくてはいけないからです。そのため実際には売主様と買主様が合意し成約されるであろう利回りをもとに査定されます。
あくまでも収益還元法は物件価格が適性であるか否かを判断するための基準・方法として捉えておいてください。
| 収益還元価格（収益還元法） | ＝年間賃料収入÷還元利回り |
| 精算価格（原価積上法） | 土地：路線価＋公示価格 建物：再調達原価を築年数に応じて減価償却する |
| 取引事例価格（取引事例比較法） | 地域の類似条件の物件成約事例を比較検討 |
Pick up! 松原市・堺市で収益・投資物件の売却もご相談ください！
収益・投資物件の売却はぜひリアルターに任せください。当社ではたくさんの不動産投資家の方々とつながりを生かした販売活動が可能です。独自のネットワークを駆使してお客様の利益を追求するために早期売却を目指しチャンスを逃さないようにいたします。
もちろん、少しでも高値で売却できるようにレインズへの登録も即座に行います。幅広く見込み客を獲得していくことで、当社はお客様の利益を最優先していきます。
収益・投資物件の売却をご検討ならば、ぜひ当社へお気軽にご相談・お問い合わせください。
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