再建築不可の物件が安い理由と買主のリスクは？ | 不動産コラム

宅建士25年目で不動産コンサルタントの坂口　貴長隆です。

今回は、再建築不可の物件が安い理由と買主のリスクについて説明しますね。

再建築不可の物件が安い理由

1. 接道義務を満たしていない: 建築基準法では、建物を建てるためには幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。再建築不可の物件はこの条件を満たしていないため、再建築ができません。つまり、利用価値が限られてしまう。

2. 古い建築基準: 多くの再建築不可物件は、建築基準法が制定される前に建てられたもので、現行の法律に適合していないため。特に耐震基準は乏しい為、少し大きな地震がくると倒壊しやすく安全性がかなり低い。

3. 法定外道路: 物件の前の道が見た目は道路でも、建築基準法に該当しない道に接しているため、再建築ができない。この道路を建築基準法上の道路にするには大規模な開発をかけて位置指定道路などにする必要があるため、一個人の力だけではやりようがない。

購入時のリスク

1. 建て直しができない: 地震や火災などで建物が倒壊・消失しても再建築できません。
2. 住宅ローンの利用が難しい: 再建築不可物件は担保価値が低いため、金融機関からの融資が難しい。
3. 土地の活用が難しい: 再建築ができないため、土地の利用方法が駐車場や資材置き場などに限られ、売却が難しくなります。
4. 維持費が高くなる: 建物を取り壊して更地にしてしまうと土地の固定資産税が約6倍になる。
5. リフォームの制約: 大規模な改築リフォームや増築が認められない場合があります。
6. 再建築不可物件を購入する際には、これらのリスクを十分に理解し、慎重に検討することが重要です。もし具体的な物件について相談したい場合は、専門家に相談することをお勧めします。

再建築不可物件のメリットとデメリット