blognews 市街化調整区域内の中古戸建の売却査定も承ります
宅建士25年目で不動産コンサルタントの坂口 貴長隆です。
今回は、市街化調整区域内にある不動産（田畑などの農地や空地、一戸建など）の売却査定について、よくある質問にお答えします。
Q1・市街化調整区域内にある田畑など農地はいくらで売れる？
A1・田畑などの農地は農地法によって、大原則として農家にしか売ることができません。よって、一般の人は買えない・原則、田畑以外では活用できないという2大縛りのため、その売りたい農地の最寄りの市街化区域内にある土地価格の1/10程度で取引されることが多いです。
但し、そんな使い道が農地に限定された田畑であっても、
・田畑の大きさ（面積）
・車道に面しているか
・電柱が近くにあり電気を引けるか
・水路に面して簡単に水を引けるか
・長期間の放置で草木ボーボーになってないか
・すぐ近くが市街化区域であるか
・近くに農家の家などが多数あるか
・老人ホームなど福祉施設なら建設できるのか
など、色々な角度からその田畑を見ることで活路が見いだせる場合は、査定額は高くなります。
ちなみに、市街化区域内にある田畑など多くの農地は生産緑地として指定を受けている場合がありますが、生産緑地の指定を外すことができれば、一般の土地値に近い査定額で売ることが可能になります。
Q2・市街化調整区域内にある田畑などの農地を少しずつ切り売りすることはできるのか？
A2・市街化調整区域や市街化区域にかかわらず、土地を分筆（切り分け）して、不特定多数の人に売るには宅地建物取引業の免許が必要となりますので、宅建業者でない人は、宅建業者に丸ごと売却して、そこから切り売りするという流れが一般的です。
Q3・市街化調整区域内にある一戸建住宅は床面積が200㎡以下なら、店舗や福祉施設としても有効活用できるのか？
A3・床面積200㎡以下なら用途変更が不要というのは建築基準法上のことであり、調整区域内にある建物の用途変更は都市計画法上の用途変更手続きとなるため、相当な手間と費用がかかるため、現実的ではありません。当初、住宅として建てた物件なら住宅として活用することが望ましいです。
また、調整区域内では、もともと家が建っている物件だとしても、土地を分筆（切り分け）したり、建築する行為が禁止されてるので、農従者以外の人が物件を買うことは、ほとんどありません。
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